Tin Tức Thị Trường

Phân tích thị trường bất động sản Việt Nam

Posted on by Tiểu Ngọc Tiểu Ngọc

Phân tích thị trường bất động sản Việt Nam

Sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trường bất động sản cũng đã bộc lộ những bất cập về cơ chế vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, về các chủ thể tham gia thị trường, về cơ cấu hàng hoá, về giao dịch, về thông tin, về quản lý… cũng như yêu cầu đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa của thị trường.

Phân tích thị trường bất động sản Việt Nam
Phân tích thị trường bất động sản Việt Nam

Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới xuất phát từ chính sách cho vay thế chấp bất động sản tại Hoa Kỳ là tác nhân cơ bản gây nên sự suy thoái kinh tế của hầu hết các nước trên thế giới chứng tỏ những ảnh hưởng rất lớn từ thị trường bất động sản đối với nền kinh tế. Vì vậy, việc điều hành thị trường bất động sản nhằm phát huy những mặt tích cực và hạn chế các ảnh hưởng tiêu cực là vấn đề cần quan tâm nghiên cứu.

Phân tích thị trường bất động sản Việt Nam 2022 đến nay

Thời gian gian qua, trước những tác động tiêu cực của đại dịch COVID-19, thị trường BĐS chịu ảnh hưởng nặng nề, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, hàng loạt dự án phải tạm dừng xây dựng..
Tuy nhiên, trong năm 2021 và quý I/2022, thị trường BĐS vẫn đạt được những kết quả nhất định:

– Về nguồn cung BĐS: Trong năm 2021, các dự án BĐS mới được cấp phép tiếp tục giảm so với các năm 2020 khiến nguồn cung BĐS, nhà ở đặc biệt là nhà ở dành cho đối tượng thu nhập thấp vẫn còn hạn chế. Trong đó, đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, cả nước có 252 dự án với 99.958 căn hộ được cấp phép (bằng khoảng 34% so với năm 2020); có 1.046 dự án với 299.075 căn hộ đang được triển khai xây dựng (bằng khoảng 88,5% so với năm 2020); có 172 dự án với 24.027 căn hộ đã hoàn thành xây dựng (bằng khoảng 59,7% so với năm 2020).

Đối với dự án nhà ở xã hội, trên cả nước có 09 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.763 căn hộ; có 16 dự án với 3.046 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 09 dự án với 2.127 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng…

photo1639452054927 16394520551561309275349 1
– Về số lượng dự án và căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai:
Trên cả nước có 350 dự án với 113.926 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng (tăng hơn 13.000 căn hộ so với năm 2020).

– Về lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền: Trên cả nước có 282.105 giao dịch BĐS thành công. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 111.640 giao dịch; lượng giao dịch đất nền là 170.465 giao dịch; riêng tại TP.Hà Nội có 10.875 giao dịch thành công; tại TP. Hồ Chí Minh có khoảng 14.443 giao dịch thành công.

– Về giá nhà ở và một số loại BĐS: Mặc dù, nền kinh tế có sự giảm phát do ảnh hưởng của đại dịch nhưng giá BĐS, nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng từ đầu năm. Tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5–7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020.
– Về tình hình cấp tín dụng BĐS: Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến 30/11/2021 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 690.075 tỷ đồng (tính đến 30/9/2021 là 682.594 tỷ đồng). Theo các chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng thì tỷ lệ dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS trong tổng dư nợ tín dụng (hiện khoảng 7%) vẫn trong ngưỡng an toàn.
– Về nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực BĐS: Theo số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, năm 2021, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ 3 với hơn 2,6 tỷ USD (chiếm 8,3%). So với năm 2020 thì dòng vốn đổ vào lĩnh vực kinh doanh BĐS giảm khoảng 1,6 tỷ USD.
Năm 2022, thị trường BĐS dự báo tiếp tục thu hút giới đầu nhờ tín hiệu lạc quan của kinh tế vĩ mô, đầu tư công và nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn còn cao. Số liệu của Bộ Xây dựng cho biết, trong quý I/2022, cả nước có 56 dự án với 10.357 căn được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (bằng khoảng 33,4% so với quý IV/2021).

Cả nước có 20.325 giao dịch thành công (tập trung chủ yếu tại TP. Hải Phòng, TP. Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Phú Thọ, Bắc Giang, Lâm Đồng), với tổng lượng giao dịch bằng khoảng 45,5% so với quý IV/2021 và bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2021. Có 153.537 giao dịch đất nền thành công, tổng lượng giao dịch bằng khoảng 242% so với quý IV/2021…

Về giá nhà ở và một số loại BĐS, trong quý I/2022, giá căn hộ bình dân (có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 – 30 triệu đồng/m2), giá căn hộ chung cư trung cấp (có mức giá khoảng 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2), giá căn hộ cao cấp (có mức giá trên 50 triệu)… Qua tổng hợp cho thấy giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021; Tại Hà Nội giá nhà chung cư tăng khoảng 4-5% cao hơn so với tại TP. Hồ Chí Minh tăng khoảng 1-2% so với cuối năm 2021.
Về tình hình cấp tín dụng, theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/3/2022 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 783.942 tỷ đồng.
Trong đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 188.105 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 24% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS; Dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 45.532 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,8% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS; Dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 33.509 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,3% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS…
Xem thêm nhiều bài viết thị trường: Tại Đây.

Một số bất cập của thị trường bất động sản hiện nay

Theo Báo cáo chỉ số tâm lý người tiêu dùng BĐS Việt Nam năm 2022, khoảng 92% người Việt Nam muốn sở hữu thêm BĐS. Nhu cầu BĐS vẫn luôn cao do từ lâu BĐS được coi là một dạng đầu tư sinh lời cao, an toàn và tâm lý muốn sở hữu đất. Tuy nhiên, có một thực tế là giá BĐS tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đang ở mức khá cao. Hiện nay, có thể kể đến một số bất cập trên thị trường BĐS như sau:
– Về giá cả: Giá là một trong những tác nhân ảnh hưởng nhất đến thị trường BĐS. Hiện nay, thị trường BĐS đang biến động, khó kiểm soát được, chưa thể thấy có dấu hiệu giá đất thị trường đạt mức đỉnh điểm, do đó người dân và DN nhỏ rất dễ bị DN lớn chi phối tạo thị trường “ảo”, ở một số nơi đã xuất hiện việc “lãi trên giấy”, giá chào bán tăng cao nhưng lại khó tìm được người mua. Tại nhiều địa phương, giá BĐS biến động không ngừng theo từng ngày.
– Về công tác quản lý đất đai: Hiện nay, hệ thống chính sách liên quan đến lĩnh vực đất đai vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, hạn chế. Chẳng hạn, Luật Đất đai có phạm vi điều chỉnh quan hệ sở hữu đất đai, sử dụng đất đai, nhưng trong quá trình tổ chức thực hiện các Luật có liên quan đến BĐS lại mâu thuẫn, chồng chéo, “kênh” nhau.

Những mâu thuẫn, chồng chéo này đã gây khó khăn cho tổ chức thực hiện và làm giảm hiệu lực, hiệu quả các quy định của pháp luật, dẫn tới chưa khai thác có hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế -xã hội. Làm dẫn đến các hiện tượng trục lợi, lách luật ,các hiện tượng vi phạm ngày càng gia tăng.

Ngoài ra, hiện vẫn còn những điểm nghẽn khác như: Cách xác định hành vi vi phạm pháp luật đất đai; việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật nhưng đã chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật; Quy trình thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật…

cong vien ho ban nguyety 1

– Quy hoạch sử dụng đất: Nhiều tỉnh, thành điều chỉnh quy hoạch nhiều lần do chất lượng quy hoạch thấp, thiếu đồng bộ, thiếu tư duy và tầm nhìn dài hạn, chưa theo kịp tốc độ phát triển kinh tế – xã hội và tốc độ đô thị hóa.

Đáng lưu ý là thời gian từ khi điều chỉnh quy hoạch cho tới khi thực thi quy hoạch điều chỉnh rất ngắn, có thể cùng nằm trong một nhiệm kỳ, từ đó làm gia tăng mạnh các sai phạm do tư duy nhiệm kỳ ngắn hạn trong công tác quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch.

– Bảng giá đất tại các địa phương: Hiện nay, khung giá đất do Chính phủ quy định và bảng giá đất do các địa phương ban hành thấp hơn nhiều so với giá đất phổ biến trên thị trường.

Việc xác định giá đất cụ thể còn nhiều vướng mắc trong quy định của pháp luật cũng như triển khai trong thực tế, như theo quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về giá đất thì những thửa đất có giá trị theo bảng giá đất dưới 30 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, dưới 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh, thành phố còn lại trực thuộc trách nhiệm của ngành Tài chính; đối với các trường hợp thửa đất có giá trị bằng hoặc cao hơn các mức trên thì thuộc trách nhiệm của ngành Tài nguyên Môi trường.

Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh là chủ tịch hội đồng thẩm định giá nhưng hầu hết các địa phương đều phân cấp hoặc ủy quyền cho phó chủ tịch tỉnh hoặc Giám đốc Sở tài chính. Việc phối hợp giữa cơ quan xác định giá đất cụ thể và cơ quan thẩm định giá đất chưa tốt.

– Bất cập về xác lập quyền sở hữu: Quyền sở hữu không được xác lập minh xác và được bảo vệ bởi pháp luật, được giao dịch theo nguyên tắc thị trường là nguyên nhân khiến BĐS bị tham nhũng, phân mảnh và lãng phí. Đặc trưng lớn nhất về chính sách BĐS Việt Nam là “không thừa nhận quyền sở hữu BĐS bởi quyền sở hữu BĐS thuộc về toàn dân”, chỉ thừa nhận quyền sử dụng BĐS. Đây là nguyên nhân căn bản dẫn đến sự chênh lệch quá lớn về giá BĐS theo mục đích sử dụng (đất nông nghiệp, đất đô thị…).
rose 1 483

Chuyển đổi mục đích sử dụng khi được các cơ quan quản lý chấp thuận sẽ dẫn tới các khoảng cách chênh lệch rất lớn về giá. Bên cạnh đó, do sự phức tạp của quyền sử dụng BĐS nên quản lý BĐS còn lúng túng, nhiều bất cập, cơ chế giá không phản ánh đúng cung – cầu của thị trường dẫn đến tồn tại nhiều loại giá trong quản lý BĐS ở nhiều cấp, ngành khi tính toán phí, thuế liên quan.

Những bất cập này DN kinh doanh BĐS và những DN liên quan đến BĐS là bên chịu thiệt hại, ảnh hưởng lớn nhất. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến những khó khăn cho DN hiện nay xuất phát từ hệ thống pháp luật. Trước hết là sự chồng chéo, thiếu đồng bộ, thống nhất trong quy định giữa ngành luật Đất đai với các ngành luật khác, giữa văn bản chỉ thị cấp trên và cấp dưới.

Ngoài ra, còn những nguyên nhân khác như tình trạng sử dụng đất ở nhiều nơi quá lãng phí; tình trạng tham nhũng, trục lợi, thất thu ngân sách liên quan đến đất đai; khó khăn về phía cơ quan Nhà nước trong tổ chức triển khai quy định về tiếp cận đất đai của DN…

Một số khuyến nghị đầu tư

Từ những nghiên cứu trên, có thể thấy, thị trường BĐS vẫn còn rất nhiều bất cập, hạn chế và vướng mắc về chính sách pháp luật. Nhà nước cần xây dựng, sửa đổi và bổ sung chính sách pháp lý phù hợp để phát triển thị trường BĐS, thúc đẩy quá trình huy động mọi nguồn lực đầu tư vào đất đai để phục vụ phát triển kinh tế – xã hội đất nước.

Trong bối cảnh đó, để giúp thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững, cần chú trọng một số giải pháp sau:

Thứ nhất, tái cơ cấu thị trường BĐS, phát triển đa dạng các loại hàng hoá nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, khắc phục lệch pha cung – cầu hàng hoá trên thị trường BĐS, chủ động bình ổn thị trường, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội.
Trong đó, có quy định tất cả các địa phương phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nhằm minh bạch hoá và tạo sự công bằng và chọn được những chủ đầu tư đủ năng lực để thực hiện dự án; Quy định về cơ cấu các loại nhà ở, đa dạng các loại hình sản phẩm ngay từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án.
Thứ hai, hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính phát triển nhằm thu hút các nguồn vốn cho thị trường bất động sản, điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt để tạo điều kiện về vốn cho các chủ thể tham gia.

Trong đó, có cơ chế, chính sách tín dụng linh hoạt tạo hành lang pháp lý để các ngân hàng thương mại có thể huy động được các nguồn vốn trung và dài hạn với lãi suất ổn định để cung cấp tín dụng cho thị trường BĐS, đồng thời hỗ trợ cho các đối tượng có thu nhập trung bình, ổn định có khả năng mua nhà ở.

gia lam len quan 2023 01 1024x659 1

Thứ ba, hoàn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan bất động sản để khuyến khích sử dụng có hiệu quả, giao dịch chính thức trên thị trường, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế cũng như tăng nguồn thu cho Nhà nước.

Điều này được thực hiện trên cơ sở phải sửa đổi, bổ sung Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; sửa đổi, bổ sung Luật Thuế thu nhập cá nhân, quy định về lệ phí trước bạ liên quan tới BĐS.

Thứ tư, minh bạch thông tin thị trường đất đai bằng cách: hoàn thành công tác đăng ký đất đai ban đầu và thực hiện đầy đủ việc đăng ký biến động đất đai; hoàn thiện công tác xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường BĐS trên địa bàn các tỉnh, thành phố; thực hiện công khai các quy hoạch có sử dụng đất đã được duyệt để mọi người biết, giám sát, kiểm tra và thực hiện.

Cần nâng cao chất lượng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản và các dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS; cần tăng cường tính chuyên nghiệp và sự hoạt động của dịch vụ thẩm định giá và tư vấn giá đất.

Chân thành cám ơn quý khách hàng đã quan tâm về bài viết. Quý khách hàng có nhu cầu vui lòng gọi cho chúng tôi qua số Hotline : 0906808866 Hoặc điền thông tin Form bên dưới sẽ có nhân viên hỗ trợ (24/7).

Xem thêm:

Bài viết cùng chủ đề: