Tin Tức Thị Trường

Cung cầu thị trường bất động sản

Posted on by Tiểu Ngọc Tiểu Ngọc

Cung cầu thị trường bất động sản là gì?

Nhắc lại một chút về khái niệm cung cầu: “Quy luật cung cầu, phát biểu rằng thông qua sự điều chỉnh của thị trường, một mức giá cân bằng (còn gọi là mức giá thị trường) và một lượng giao dịch hàng cân bằng (lượng cung cấp bằng lượng nhu cầu) sẽ được xác định” (Wikipedia).

Trong đó, cung là chỉ nguồn cung hàng hóa với mức giá sẵn lòng bán (hay mức giá mà người bán muốn bán hàng hóa). Cầu là chỉ phía những người có nhu cầu muốn mua hàng hóa với một mức giá sẵn lòng chi trả (hay mức giá mà người mua sẵn sàng bỏ ra để mua hàng hóa).

Cung cầu thị trường bất động sản là gì?
Cung cầu thị trường bất động sản là gì?

Các yếu tố Cung cầu thị trường bất động sản

Những đặc điểm của cung BĐS:
– Cung bất động sản chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước. Cụ thể là các dự án nhà ở phải được nhà nước phê duyệt thông qua. Mục đích sử dụng đất được quy định rõ ràng và muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì cần phải có phê duyệt của nhà nước và phải đóng phí (tham khảo thêm về hệ số K khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại đây).
– Cung đất đai cho mỗi mục đích sử dụng đều là có giới hạn và chịu sự quản lý chặt của nhà nước: diện tích đất nông nghiệp, ở, đất phi nông nghiệp khác được quy định rõ ràng bằng quy hoạch quản lý đất đai của Nhà nước. Và thường thì việc tạo lập, xây dựng BĐS mất nhiều thời gian, nên nếu xét trong khoảng thời gian ngắn thì BĐS dễ bị thiếu nguồn cung.
rose 1 483 1
Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS bao gồm:
  • Tăng trưởng kinh tế làm nhu cầu về nhà ở tăng lên.
  • Thay đổi về nơi cư trú, nơi làm việc.
  • Thay đổi về việc làm, thu nhập, thay đổi công nghệ xây dựng dẫn đến giá rẻ làm cầu nhà ở tăng.
  • Thay đổi chính sách sử dụng đất của Nhà nước.

Về đặc điểm cầu BĐS:

Một điều cần khẳng định rằng cầu BĐS luôn luôn lớn và còn tiếp tục tăng. Tỷ lệ người dân sở hữu nhà ở nước ta, đặc biệt là tại những thành phố lớn vẫn còn thấp. Dân số trẻ và tiếp tục tăng nhanh, kinh tế đang trên đà phát triển, tỷ lệ nhập cư vào các thành phố lớn cao … là những nhân tố khẳng định cho nguồn cầu lớn và còn tiếp tục gia tăng của thị trường BĐS nước ta trong lĩnh vực nhà ở.
Nhưng không thể dẫn những lý do trên làm cơ sở để kết luận giá BĐS hiện tại là phù hợp vì nhu cầu quá lớn, nhất là tại TP.HCM và Hà Nội (như một số người vẫn hay nói).Vì chúng ta cần phải xem xét cụ thể khả năng chi trả, nhu cầu cho từng phân khúc chứ không thể nói một cách chung chung. Như trong một phân tích trước đó (đã dẫn link phía trên) thì hiện tại, điểm nổi bật nhất đối với cung BĐS tại Việt Nam là sự mất cân đối trong cơ cấu.
Việt Nam có mức thu nhập bình quân đầu người xấp xỉ 1300 USD, tại TP.HCM chỉ gần 3600 USD thì đáng lẽ, nguồn cung căn hộ bình dân – dành cho người có thu nhập trung bình và nguồn cung căn hộ cho thuê phải chiếm tỷ trọng cao nhất, ưu tiên phát triển hàng đầu. Tuy nhiên, thực tế là sau nhiều giai đoạn phát triển nóng, sự mất cân đối trong cơ cấu đã làm méo mó thị trường nghiêm trọng.

Một thực tế là những dự án chậm tiến độ, không thể tiếp tục triển khai hoặc hoàn thành nhưng không tìm được người mua hiện tại đa phần là những dự án ở phân khúc cao cấp. Những dự án có mức giá vừa phải thì dù có khó khăn hơn nhiều so với trước nhưng vẫn bán được hàng.

Điều này cũng lý giải vì sao một số doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp tục thành công trong bối cảnh u ám chung. Không chỉ trên phân khúc bình dân giá thấp mà ngay cả ở phân khúc cao cấp vẫn có những dự án và nhà đầu tư thành công, vì họ thật sự khác biệt và đáp ứng được nhu cầu của khách hàng dù cầu cho phân khúc này là không nhiều.

Xem thêm nhiêu bài viết thị trường: Tại Đây.

tong quan thi truong bat dong san quan 2 1 1
Còn căn hộ cho thuê thì có thể nói là không có nguồn cung. Một phần điều này là do tâm lý người tiêu dùng, một phần khác do lợi nhuận thấp và rủi ro cao của hình thức này. Ở một số nước khác, thường thì loại hình BĐS cho thuê được sự hỗ trợ của nhà nước để phát triển cũng chính vì lợi nhuận thấp, thu hồi vốn lâu không thu hút được nhà đầu tư tư nhân.

Như vậy, nhìn từ khía cạnh thị trường thì nhân tố quyết định sự phát triển của thị trường bất động sản là sự phù hợp giữa cung và cầu. Chắc chắn là các công ty bất động sản cũng đã biết đến điều này nhưng do quá trình thực hiện dự án họ không phân tích một cách cẩn trọng dẫn đến tình trạng bất động sản tồn kho như hiện nay. Một thời “tay không bắt giặc”, đua vào bất động sản kỳ vọng lợi nhuận cao, làm giàu nhanh chóng đã qua.

Đây là lúc doanh nghiệp bất động sản phải nhìn lại chính mình và Nhà nước cũng phải có những đánh giá nghiêm túc về thị trường này. Nhiều áp lực đã buộc Chính phủ phải hỗ trợ, cứu bất động sản … nhưng lại không có những cơ sở khoa học thuyết phục thì không thể giải quyết được bài toán cho thị trường.

Chân thành cám ơn quý khách hàng đã quan tâm về bài viết. Quý khách hàng có nhu cầu vui lòng gọi cho chúng tôi qua số Hotline : 0906808866 Hoặc điền thông tin Form bên dưới sẽ có nhân viên hỗ trợ (24/7).

Xem thêm:

Bài viết cùng chủ đề: